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Nuovo regolamento di condominio

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Condominio, rivoluzione in vista. Ecco come cambierà il regolamento

di Monica Rubino

condominioE’ all’esame del Parlamento l’ipotesi di riforma degli articoli del Codice civile che riguardano il condominio. Tra le novità: voto anche agli inquilini, maggioranze ridotte in assemblea, incarico biennale all’amministratore, più trasparenza nei conti

Maggioranze ridotte in assemblea, diritto di voto agli inquilini, incarico biennale per l’amministratore. E ancora: contabilità più trasparente, più rigore nei confronti dei condomini morosi, limiti all’installazione di antenne tv.

Sarà una piccola rivoluzione per i 12 milioni di famiglie italiane (pari a 43 milioni di individui) che vivono in condominio. Se passa la legge sulla riforma degli articoli del Codice civile che riguardano la vita in comune, bisognerà adattarsi alle nuove regole. Vediamo nel dettaglio che cosa cambierà.

La legge

Il disegno di legge n.71 presentato il 29 aprile 2008, ora all’esame della commissione Giustizia del Senato, punta a riscrivere buona parte dei 23 articoli e delle 12 disposizioni di attuazione che il Codice civile dedica al condominio. Norme ormai datate, rimaste immutate dal 1942, che hanno bisogno di essere adeguate ai nostri tempi. Se tutto procederà nei tempi previsti, il Ddl, che accorpa in un testo unificato i cinque disegni di legge presentati da esponenti sia della maggioranza che dell’opposizione, potrebbe diventare legge tra qualche mese

Le parti comuni
Il  disegno di legge individua ed elenca in maniera più precisa le parti comuni dell’edificio e include nella nozione di “condominio” anche i villaggi residenziali e i cosiddetti “supercondomini”. Inoltre ne semplifica la modificazione di destinazione di uso e l’eventuale vendita, per le quali non è più necessaria l’unanimità dell’assemblea ma è sufficiente la maggioranza degli intervenuti e almeno i due terzi del valore complessivo dello stabile.  Basteranno maggioranze ancora più basse (un terzo del valore dell’edificio) per le decisioni riguardanti la sicurezza e la salubrità degli edifici, l’eliminazione di barriere architettoniche, la realizzazione di parcheggi condominiali, gli interventi di contenimento del consumo energetico. Anche il distacco dall’impianto centralizzato di riscaldamento sarà più semplice, a patto che non causi squilibri di funzionamento agli altri condomini. Infine, per installare antenne tv modificando le parti comuni bisogna inviare una comunicazione all’amministratore, che convoca l’assemblea, dove verrano stabilite le modalità per ridurre l’impatto dell’antenna.

Sicurezza degli edifici
Sia nelle parti comuni che in quelle di proprietà o di uso esclusivo non possono essere realizzati impianti e opere che non rispettano le condizioni di sicurezza imposte dalla legge. Se si sospetta che in un’unità immobiliare ci siano condizioni che possano far dubitare dello stato di sicurezza, l’amministratore è autorizzato ad accedere negli alloggi per ispezionarli o a far accedere un tecnico nominato di comune accordo con il proprietario per stabilire un piano di intervento.

Assemblea più forte
Il ruolo dell’assemblea diventa centrale e più forte rispetto al passato. Innanzitutto vengono innovate le modalità di raggiungimento dei quorum deliberativi, allo scopo snellirne il funzionamento. Diventerà quindi più semplice approvare le delibere ordinarie: basterà infatti la maggioranza degli intervenuti che rappresenti almeno un terzo dei millesimi dell’edificio. Per manuntenzioni straordinare e innovazioni, invece, occorrerà la maggioranza degli intervenuti e metà del valore dello stabile. L’inquilino, inoltre, potrà partecipare all’assemblea al posto del proprietario e avrà diritto di voto per l’ordinaria amministrazione. Infine, se una deliberazione adottata dall’assemblea non viene eseguita, “ciascun condomino, dopo aver diffidato l’amministratore, può intraprenderne l’esecuzione decorsi trenta giorni dalla comunicazione della diffida”.

La figura dell’amministratore

Molte novità riguardano il ruolo e i doveri dell’amministratore, chiamato a prestare “idonea garanzia per gli obblighi derivanti dall’espletamento del suo incarico per un valore non inferiore agli oneri prevedibili della gestione annuale”. Inoltre la sua durata in carica passa da uno a due anni ma se viola i suoi doveri, l’incarico gli può essere revocato in qualunque momento. L’articolo 8 del testo di riforma, infine, conferisce all’amministratore l’obbligo per la riscossione forzosa delle somme dovute al condominio da parte dei condomini morosi: se non provvede all’incasso, risponde personalmente delle somme non riscosse.

Più trasparenza nei conti
L’amministratore deve aprire un conto corrente condominiale e i condomini possono controllare più agevolmente l’operato dell’amministratore, visionando i documenti relativi alle spese e facendone una copia.  Il rendiconto condominale, inoltre, “va redatto secondo il criterio di cassa e compentenza in forma chiara e idonea a consentire una verifica delle voci di entrata e di uscita”. L’assemblea può anche nominare un “consiglio di condominio” composto da almeno tre condomini con la funzione di tenere sotto controllo i conti.

da KATAWEB